中国住房刚需旺盛的年代已经过去

“十二五”期间，商品房开发商只需工作2年半就能满足城市地区所有的住房刚性需求。这意味着中国住房刚需旺盛的时代已经过去。当前存在的房价报复性反弹主要来源于住房的投资需求。

7月6日，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布了《中国家庭金融调查报告》的最新研究数据。在这份调查报告中，“中国住房刚需旺盛的年代已经过去”成为此次报告的最新观点。

西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁认为，目前楼市刚需的火爆不会维持很久，市场对楼市抱有幻想，是因为对中国住房供需数据的不了解。甘犁预计未来不到2年半的时间里，保障房和商品房足以满足中国的住房需求。

楼市成交量反弹是投资需求在作祟

“住房问题是此次报告最受关注的焦点之一，全国90%、城市85%的自有住房拥有率，得到社会的广泛关注，很多人表示”被住房“。但85%的自有住房拥有率并不意味着只有15%的民众才有住房的刚性需求。”甘犁表示。“而依据上述口径推算出我国城市地区的房屋需求为9977万套。如果考虑多套住房的潜在供给，再加上2011年未出售的商品房约166万套，我国城市地区的住房总供给为4048万套。因此，我国城市地区的供需缺口为5929万套。”甘犁说。

甘犁表示，若不考虑家庭改善性住房需求及未来其他供求变化，政府提出的在“十二五”期间提供3600万套保障房计划就能满足我国城市地区住房缺口的60.7%。而按照2011年的商品房建设速度，“十二五”期间商品房开发商只需工作2年半就能满足城市地区所有的住房刚性需求。“显然，这意味着中国住房刚需旺盛的时代已经过去。当前可能存在的房价报复性反弹主要来源于住房的投资需求，是房地产泡沫生成的延续。”甘犁表示。

甘犁告诉记者：“实际上，我们最后得出5929万套的供需缺口，还是比较客观的推断。如果严格计算，中国的住房供需缺口肯定低于这个数字。与此同时，在以居住为目的的背景下，城市户已经不再需要买房，因为其平均拥有住房为1.22套，而拥有一套住房的城市家庭占69.05%，拥有两套住房的城市家庭占15.44%，拥有三套及以上住房的城市家庭为3.63%！”

甘犁更担心的是，未来中国的房地产市场很有可能成为日本第二。“在住房供给方面，由于保障房每年有1000万套推出，商品房有1000万套推出，因此现在有二套房、三套房的人不卖房子，让房屋空置是一件很危险的事情。”

房价下调30%对银行业的冲击很小

《中国家庭金融调查报告》显示，我国城市第一套房平均收益率在300%以上。其中，第一套房的成本价格为19.1万元，而当前价值为84.1万元。而第二套房的平均收益率为143%，成本价格为39.33万元，当前价值为95.67万元。

甘犁教授表示：“正是因为中国房屋的平均收益率很高，因此如果中国房价下调30%，经测算发现，也只有27.8%的家庭房价市值会低于其成本价，2.91%的家庭住房价值低于银行欠款。所以，房价下调30%对银行业的冲击很小。”

事实上，去年管理层一直都在对房价进行调控，并且出台“史上最严厉”的限购调整政策。不过事实却是房价并没有大幅下跌，无论是开放商，还是个人投资者都在采取观望态度。

对此，甘犁认为，限购确实极大控制了购房者的需求，不过管理层的这种做法成本太高。一是导致2011年地方政府的日子难过，二是市场的成交量下滑，这实际上是人为干预了成交量。

高额的房价也让大部分中国家庭变成“房奴”。甘犁表示，目前住房贷款总额远远大于家庭年收入，户主年龄在30-40岁之间的家庭负担最重，贷款总额平均为家庭年收入的11倍多；收入处于最低25%的那部分家庭贷款额达到了其年收入的32倍之多。由此可见，住房贷款是许多家庭的沉重负担，“房奴”已经成为中国越来越典型的社会现象。

Node.js中间件串讲

React.JS

量化交易的优势